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사건의 주된 내용 소개
부동산 거래는 고가의 재산상 거래이므로 원칙적으로 자격증을 소지한 공인중개사에 의해 중개되어야 합니다. 그러나 현실적으로 공인중개사 자격증을 대여 받은 무자격 중개업자에 의한 부동산 거래를 중개하는 모습을 종종 볼 수 있습니다. 무자격 중개업자는 전문적 중개 지식을 갖추지 못하여 자칫 하자 있는 부동산 거래를 중개함으로써 거래당사자에게 손해를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 부동산중개업법에서는 공인중개사자격증의 대여행위를 금지하고 있습니다.
참고로 법원은 ‘구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라 한다) 제38조 제2항 제3호가 금지하고 있는 ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람에게 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 자격증 자체를 빌려주는 것’을 의미‘한다고 판단하였습니다.
피고인 1(무자격 중개업자-‘부동산 뉴스 대표’라는 명칭 사용)은 공인중개사인 피고인 2의 명의로 중개사무소를 개설 등록하였고, 피고인들은 각자 자신이 성사시킨 계약의 중개료는 각자가
가지기로 약정하였습니다.
피고인 2도 위 사무소에 출근하여 2건의 계약을 직접 중개하였고, 피고인 1은 자신이 성사시킨 계약에 관한 중개행위와 계약서 작성 등을 모두 스스로 하였고, 다만 계약서의 중개인란에 피고인 2의 인감을 날인하여 피고인 2가 직접 업무를 수행한 형식을 취하였습니다.
공인중개사인 피고인 2는 비록 스스로 몇 건의 중개 업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 피고인 1이 성사시킨 거래에 관해서는 피고인 1이 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐,
실질적으로는 무자격자인 피고인 1로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 허락하였습니다.
이 경우 피고인2가 피고인1에게 자신의 명의를 사용하게 한 행위가 구 부동산중개업법 제 38조 제2항에서 금지하는 공인중개사자격증 대여행위에 해당하는지 문제됩니다.
이에 대해 법원은 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하였습니다.
따라서 피고인1은 스스로 부동산 중개를 실질적으로 하였고, 단지 피고인2의 명의만을 사용한 점을 볼 때 법률에서 금지하는 공인중개사 자격대여행위에 해당합니다.
그리고 피고인1이 ‘부동산뉴스 대표’라는 명칭 사용은 부동산중개업법 제9조 제2항에서 금지하는 무자격 중개업자의 공인중개사와 유사한 명칭 사용 행위에 해당합니다. 즉, 부동산 중개사무소의 개설등록을 할 수 있는 자는 공인중개사 또는 법인에 한정되고, 이들 이외의 자가 공인중개사 자격증을 취득한 자로 혼동케 할 만한 명칭을 사용하는 행위는 부동산중개업법 제9조에 위반된 행위로 형사처벌의 대상이 됩니다.
피고인1의 ‘부동산뉴스 대표’라는 명칭은 충분히 일반인들로 하여금 피고인1이 자격을 취득한 공인중개사로 오인될 소지가 있으므로 부동산중개업법 제9조에 위반됩니다.
가장 손쉽게 찾을 수 있는 곳이 공인중개사 사무실이지만, 무자격자에 의한 중개도 심심치 않게 행해지고 있으므로, 부동산 거래시 중개업자의 자격증 소지 여부를 반드시 확인하여 부동산 거래상의 피해를 예방하고, 손해전보의 길을 모색할 수 있습니다. 또한 무자격 중개업 역시 형사제재가 있음을 관련법령과 아래의 판례를 통하여 확인하시기 바랍니다. 어려운 내용은 아니므로 재판요지와 판결이유 중 밑줄 친 부분을 참고하기시 바랍니다.
대법원 2007. 3.29. 선고 2006도9334 【부동산중개업법위반】
재판요지
[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제38조 제2항 제3호가 금지하고 있는 ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로,
만일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증·자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없을 것이고,
한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다.
[2] 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 이는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다고 한 사례.
[3] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 및 같은 법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령으로 전문 개정되기 전의 것)의 관련 규정에 의하면 중개사무소의 개설등록은 공인중개사 또는 법인만이 할 수 있도록 정하여져 있으므로, 중개사무소의 대표자를 가리키는 명칭은 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는 것으로 같은 법 제28조가 사용을 금지하는 ‘공인중개사와 유사한 명칭’에 해당한다.
[4] 무자격자가 자신의 명함에 ‘부동산뉴스 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것이 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다고 한 사례.
판결이유
1. 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라 한다) 제38조 제2항 제3호가 금지하고 있는 ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람에게 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로,
만일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증ㆍ자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없을 것이고,
한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 99도1519 판결 등 참조).
원심은, 그 채택 증거들을 종합하여, 피고인 1은 공인중개사인 피고인 2의 명의로 중개사무소를 개설등록한 사실, 피고인들은 각자 자신이 성사시킨 계약의 중개료는 각자가 가지기로 약정한 사실, 피고인 2도 위 사무소에 출근하여 2건의 계약을 직접 중개한 사실, 피고인 1은 자신이 성사시킨 계약에 관한 중개행위와 계약서 작성 등을 모두 스스로 하였고, 다만 계약서의 중개인란에 피고인 2의 인감을 날인하여 피고인 2가 직접 업무를 수행한 형식을 취하였던 사실 등을 인정한 다음,
공인중개사인 피고인 2는 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 피고인 1이 성사시킨 거래에 관해서는 피고인 1이 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자인 피고인 1로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 이는 구 부동산중개업법이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위를 한 것에 해당한다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 공인중개사자격증 대여에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
2. 구 부동산중개업법 및 같은 법 시행령의 관련 규정에 의하면 중개사무소의 개설등록은 공인중개사 또는 법인만이 할 수 있도록 정하여져 있으므로, 중개사무소의 대표자를 가리키는 명칭은 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는 것으로 구 부동산중개업법 제28조가 사용을 금지하는 ‘공인중개사와 유사한
명칭’에 해당한다고 할 것이다.
원심은, 피고인 1이 자신의 명함에 ‘부동산뉴스(이 사건 중개사무소의 상호임) 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것은 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 따른 것으로 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 유사명칭에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다
대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안
춘천지방법원 2006.12. 8. 선고 2006노407 【부동산중개업법위반】
판결이유
1. 항소이유의 요지
가. 사실오인
(1) 피고인들 : 피고인 2는 매일 사무소에 출근하여 부동산 매매계약서에 직접 날인을 하는 등 피고인 1이 부동산중개업을 영위하는 데에 실질적으로 관여하여 왔으므로 공인중개사의 명의를 대여한 것으로 볼 수 없다.
(2) 피고인 1 : 피고인이 명함에 대표라고 기재한 것이 부동산중개업법상 유사명칭에 해당한다고 단정할 수 없다.
나. 양형부당
설령, 이 사건 공소사실이 모두 유죄로 인정된다고 하더라도 원심이 피고인들에 대하여 선고한 형(피고인 1 : 벌금 4,000,000원, 피고인 2 : 벌금 2,000,000원)은 너무 무거워 부당하다.
2. 판단
가. 사실오인 주장에 대한 판단
(1) 명의 대여가 아니라는 주장에 대하여(피고인들)
관세사가 외관상으로는 자신이 직접 관세사 업무를 수행하는 형식을 취하고 있으나 실질적으로는 무자격자인 사무장으로 하여금 자신의 명의로 관세사 업무를 수행하도록 한 경우, 관세사법 제12조 소정의 '명의대여 등'에 해당한다고 할 것이고(대법원 2000. 1. 18. 선고 99도1519 판결 참조),
이러한 법리는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라 한다) 제38조 제2항 제3호 소정의 공인중개사 자격증의 대여행위에도 그대로 적용될 수 있을 것인바, 원심이 적법하게 조사·채택한 증거들에 의하면,
피고인들은 각자 자신이 성사시킨 계약의 중개료는 자신이 가지기로 약정한 사실, 피고인 1은 피고인 2의 명의로 부동산중개사무소를 등록하였고, 피고인 2는 위 사무소에 출근하여 약 2건의 계약을 직접 성사시키기도 한 사실, 위 사무소를 광고하는 광고란에는 피고인 2의 핸드폰 번호가 기재되어 있었던 사실을 인정할 수 있으나, 한편, 위 각 증거들에 의하면, 피고인 2는 검찰에서 조사받을 당시까지 피고인 1이 정확히 어느 정도의 계약을 성사시켰는지 알지 못하고 있었던 사실,
피고인 2는 검찰 조사시 계약서의 작성은 대부분 피고인 1이 하였고, 자신이 사무실에 있을 때에는 계약서에 자신의 인감을 직접 날인하여 주었으나, 자리에 없을 때에는 사무실에 놔둔 자신의 인감을 다른 사람이 알아서 날인하였다는 취지로 진술한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고인 2는 매일 위 사무소에 출근하여 피고인 1이 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐,
실질에 있어서는 피고인 1로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였음을 알 수 있고, 이는 앞서 본 법리에 비추어 부동산중개업법에서 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다고 할 것이며, 비록 피고인 2가 직접 적법하게 중개업무를 수행한 사실이 있다고
하더라도,
적어도 피고인 1이 수행한 중개업무와 관련하여서는 피고인 1에게 공인중개사 자격증을 대여한 것이나 마찬가지이므로, 피고인들의 위 주장은 이유 없다.
(2) 유사명칭에 해당하지 않는다는 주장에 대하여(피고인 1)
부동산중개업법 제4조 제4항 및 구 부동산중개업시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18312호로 개정되기 전의 것) 제5조의 내용을 종합하여 보면, 부동산 중개사무소의 개설등록을 할 수 있는 자는 공인중개사 또는 법인에 한정된다고 할 것이고, 이후 전문 개정된 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제9조 제2항은 “공인중개사(소속공인중개사를 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다”고 명시하고 있으며,
‘공인중개사와 유사한 명칭’이라 함은 ‘공인중개사 자격증을 취득한 자로 혼동케 할 만한 명칭’을 의미한다고 해석할 수 있으므로,
피고인 1이 자신의 명함에 기재하여 사용한 “부동산뉴스 대표”라는 명칭은 일반인들로 하여금 위 피고인이 공인중개사 자격증을 취득한 자로 혼동하도록 만들기에 충분하다고 보이므로, 위 명칭은 공인중개사와 유사한 명칭에 해당한다고 할 것이다. 따라서, 피고인 1의 위 주장은 이유 없다.
나. 양형부당 주장에 대한 판단
이 사건 범행의 동기 및 수법, 피고인들의 연령, 성행, 지능과 환경, 가족관계, 범행 후의 정황 등 기록에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 가지 사정들을 종합하여 보면, 원심이 피고인들에 대하여 선고한 형은 적절하다고 판단되므로, 피고인들의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 피고인들의 항소는 모두 이유 없으므로, 형사소송법 제364조 제4항에 의하여
이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김정원(재판장) 구현모 정일예
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