상주부동산협회

- 지어진 아파트도 제때에 수선해서 오래 쓰도록 유도

- 국토부, 3.15일 15시 건설회관에서 아파트 장수명화 공청회 개최

국토해양부(장관 서승환)는 한국건설기술연구원, 한국건설산업연구원과 함께 3.15일(금) 15시에 건설회관 3층 대회의실에서 “아파트 장수명화 방안”마련을 위한 공청회를 개최할 예정이라고 밝혔다.

우리나라 전체주택에서 아파트가 차지하는 비중은 1990년 22.7%, 2000년 47.7%에서 2010년 58%(818만호)로 급격히 늘어나고 있으나,

아파트의 물리적, 기능적인 건축수명은 선진국에 비해 크게 짧은 반면* 오래된 아파트**는 제때 보수가 이루어지지 않아, 조기 재건축이 일반화 되는 등 사회적 비용이 지속적으로 증대해왔다.

* 멸실주택의 건축후 평균 사용연수 : 영국(77년), 미국(55년), 한국(27년)

** 전체 아파트 중 20년 이상된 아파트는 318만호(전체의 38.8%)

이에 따라, 국토부는 우리나라도 100년 이상 가는 아파트를 짓고, 지어진 아파트는 장기수선계획에 따라 제때 고쳐나가는 방안을 마련하기 위해 작년 6월부터 건술기술연구원, 건설산업연구원과 함께 ‘아파트 장수명화 방안’ 연구용역을 수행해왔으며,

이번 공청회는 동 연구용역 결과에 대한 전문가, 입주민 등의 폭넓은 의견을 듣기 위해 마련되었다.

이번 공청회는 제1부 ‘장수명 아파트 건설방안’과 제2부 ‘아파트 장수명 관리방안’으로 나눠지며 제1부 발표 내용은 다음과 같다.

(1) 장수명 설계기준 마련

국토부에서 가변성, 유지보수용이성, 내구성 등 장수명 주택의 필수요소가 반영된 ‘장수명 세부 설계기준’을 마련하여 고시

가변성

내력벽 및 기둥의 길이비율, 내부벽량 중 건식벽체의 비율
이중바닥의 적용 등 9개 항목

유지보수
용이성

공용배관‧전용공간의 분리, 배관교체가 용이한 설계
수선이 가능한 점검구의 배치 등 12개 항목

내구성

철근의 피복 두께, 콘크리트 품질 등 5개 항목

(2) 장수명 인증제도 도입

장수명 설계기준을 가변성 50점, 유지보수용이성 40점, 내구성 30점 등 총 120점으로 점수화하고,

- 최우수(100점 이상), 우수(80점 이상), 일반(60점 이상), 최소(50점 이상) 등 4등급으로 구분하는 ‘장수명 인증제도’를 도입

- 500세대 이상 아파트를 건설하는 경우 ‘15년(사업계획 승인 기준)부터 최소기준 충족 의무화 추진

특히 층간소음 저감에 효과적*인 ‘기둥식 구조 적용’ 활성화를 위해 ‘가변성’ 항목에 높은 배점을 부여

* 기둥식구조는 벽식구조(210mm)에 비해 슬라브두께가 60mm 낮음에도 불구하고, 중량충격음 최소기준(50db) 만족비중은 80%수준(벽식은 65%)

장수명 최소기준(50점)은 현행 ‘주택성능등급 표시제도’에 따른 최소등급을 모두 만족한 경우(40점)보다 다소 강화된 수준

《장수명 최소기준 및 주택성능등급 비교》

장수명 최소 기준

주택성능등급 필수 기준

가변성
(18점)

･내력벽 비중 40%~70%
･건식벽 비중 30%~70%
･욕실배관의 당해층 배치

･내력벽 비중 70%~100%
･건식벽 비중 기준 없음
･욕실배관의 기준 없음

유지보수
용이성
(22점)

･공용배관과 전용설비 공간 독립성
･배관의 수선교체가 용이한 설계
･점검구의 크기･위치･구조 확보
･공용입상배관은 공용공간 배치
･배관의 구조체 매설 금지

･4개 항목(배관의 구조체 매설금지 제외한)중 1개항목 선택

내구성
(10점)

‧주택성능등급 필수기준과 동일

･철근피복두께 등 5개 항목충족

(3) 장수명주택에 대한 인센티브 제공

장수명 우수‧최우수 등급으로 건설할 경우, 기존 주택에 비해 10%～20% 정도의 초기건축비 상승이 발생하나, 재건축이 불필요한 100년의 수명을 고려하면, 총 비용은 2/3 수준으로 절감

- 기존 아파트는 100년 동안 2회 해체, 3회 건축을 거치며 초기 건축비 기준 306.4%의 공사비가 소요되나, 장수명 아파트는 100년 동안 해체 없이, 2회 리모델링이 이루어져 216.4%의 공사비 소요

장수명 아파트 건설에 따른 초기비용 상승을 보전하기 위해, 상위 2개 등급인 ‘장수명 최우수 및 우수 등급 아파트’에 대해서는 건설업체 및 수분양자에게 다양한 인센티브를 차등 제공

- (건설업체) 건축기준(용적률 등)완화, 조달청 입찰참가자격심사(PQ) 가점*, 기본형건축비 가산비용 및 설계대가 반영 등의 혜택부여를 검토

* 자체 입찰참가자 자격심사 제도를 운영하는 LH에 우선반영을 추진하고, 조달청 PQ 가점부여를 위해서 기획재정부와 협의

- (수분양자) ‘장수명 최우수 및 우수 등급’ 아파트를 구매하는 경우에는 취득세‧재산세 등을 감면하는 방안을 세제당국과 협의해 나가고, 리모델링 절차를 완화하는 방안 등도 검토

또한, 장수명 일반등급 이상을 인증받은 주택에 대해서는 장수명 주택 엠블럼을 부여하고 건축물대장 등에 그 내용을 표시하여 부동산거래시 참고할 수 있는 방법도 검토

(4) 장수명주택 실증 아파트단지 R&D 추진

‘장수명 인증제도’ 도입에 따른 장수명 아파트를 실증할 수 있는 신규 아파트 단지를 국가 R&D로 구축하고, 이를 통해 구현된 시공기술을 상용화하여 보급

* ‘13년 기획과제 수행 중, ’14～‘17년 본과제(실증) 수행

제2부 ‘아파트 장수명 관리방안’에서 발표될 내용은 다음과 같다.

(1) 장기수선충당금의 최소 적립기준을 제시

(현재) 단지당 평균 97.5원/㎡이 적립되고 있으나(K-apt 내 11,586단지 조사), 일본은 156엔/㎡이 적립되고 있으며, 양국의 건축비를 기준으로 비교하면 한국은 일본의 1/10 수준에 불과

《한국과 일본의 장충금 적립비중 비교》

韓 건축비대비 장충금적립비중 (장충금/기본형건축비)	日 (장충금/표준건축비)
0.74/10000 (97.5원/1,323,000원)	7.57/10000 (156엔/206,100엔)

* 국내의 세대당 (총면적 100㎡ 기준) 평균 장충금 적립금은 월 10,000원 내외

(개선) 연구결과, 세대 규모별로 적정한 장충금 적립단가는 362원/㎡에서 498원/㎡로 제시됨에 따라,

- 분양주택의 최소 적립단가를 현행 장기공공임대주택의 장충금 단가수준(㎡당 389원)과 유사한 400원/㎡으로 제시하고 향후 기본형건축비(현재 1,323천원/㎡)의 3/10,000수준으로 유지

(2) 장기수선충당금 최소기준 적립 의무화 검토

(현재) 임대주택의 경우 장충금(특별수선충당금) 적립기준*이 의무화되어 있고, 기준대로 적립하지 않을 경우에는 1천만원이하의 과태료를 부과하나, 민간 분양주택은 적립 의무화 없음

* 장기공공임대주택(국민임대 등)은 표준건축비(㎡당 970.4천원)의 4/10000 적립, 5년 및 10년 공공임대주택은 표준건축비의 1/10000 적립

(개선) 민간 분양주택은 신규 분양아파트에 대해서 ‘15년(사업계획승인기준) 부터 최소기준 적립을 의무화하고 미적립시 과태료를 부과하는 방안을 검토

* 사업계획승인부터 준공까지 3년 내외가 소요되고, 준공 후 1년 이후 장충금을 적립하게 되므로, 실제 2019년부터 적립이 의무화될 전망

- 기존 아파트는 입주민의 부담 등을 고려하여 적정수준의 장충금 적립을 권장하되, 해당단지별로 필요한 장충금 산정에 활용하기 위한 가이드라인*을 제시

* 경과년수, 장충금 적립규모, 수선경력 등을 고려, 표준적인 적립단가 지침 작성

(3) 국민주택기금에도 장기수선충당금을 예치 관리

(현재) 장충금은 전국적으로 총 2.6조원이 적립되어 있으나, 단지별로 개별은행에 예치하여 관리하고 있음

* 매월 장충금 징수금액은 627억 가량(‘12.7), 기 적립 금액은 2조6,539억원

* 예치금융기관은 은행 36%, 농협 25%, 새마을 금고 12% 순이며, 보험회사 0.4%, 상호저축은행 0.3%, 산림조합 0.1% 등에도 예치

(개선) 국민주택기금에도 장충금을 예치할 수 있도록 별도의 장충금 통장을 마련

(4) 장기수선계획 공사비가 부족시 국민주택기금에서 대출 검토

(현재) 장충금이 부족할 경우, 수선유지비(관리비)로 수선하거나, 필요한 장기수선계획 공사를 집행하지 못하는 경우가 발생

* 장기수선계획이 제대로 추진되지 않는 이유의 39.8%가 자금부족이며, 47.6%는 자금에 맞춰 공사하는 것으로 응답(공동주택관리제도 성과평가 연구, ‘11)

(개선) 필요한 경우 국민주택기금에서 장기수선계획 공사비를 대출해주고, 국민주택기금에 장충금을 적립하는 단지는 우선 대출하는 방안 등을 검토

(5) 장기수선계획 수립 세부지침 제시와 장기수선공사 항목을 조정

(현재) 장기수선계획 수립·조정시 참고할 수 있는 지침이 없고, 현재 주택법상 장기수선공사 항목 중 공사가 이루어지지 않는 항목*도 있어, 현실을 반영한 장기수선계획 수립기준 마련이 필요

* 장기수선계획 공사항목은 주택법 시행규칙 별표5에 규정

(개선) 장기수선계획 수립 세부지침을 마련하고, 실제 공사를 하지 않는 장기수선계획 항목은 삭제(장기수선계획 공사항목 147→107개)

(6) 아파트 시설보수 이력(履歷) 시스템 구축

(현재) 아파트 시설 교체·보수 공사를 시행하더라도 관련 자료를 체계적으로 관리할 수 있는 시스템이 부재

(개선) 시설의 교체·보수 공사 등 시설관리 이력을 한국시설안전공단의 시설물정보관리종합시스템(FMS)에 체계적으로 관리하고, 시설관리이력 확인서 발급도 추진

* 현재 16층 이상의 공동주택의 정밀점검 결과는 공단 시스템에서 관리

(7) 가칭 “공동주택관리 지원센터” 설립 촉진

(현재) 장기수선계획 등 시설보수를 지원하거나, 아파트 관리민원을 상담할 전문기구는 없음(국토부 직원 4명 담당)

(개선) 중앙과 지자체가 공동출연하여, 장기수선계획 등 시설보수 지원, 민원상담, 유지보수 이력관리, 장기수선충당금 대출보증, 커뮤니티 활성화 등 업무를 수행할 전문기구 설립 검토

《참고 : 일본 맨션관리센터》

국토교통성 주도하에 주택금융지원기구(한국의 주택금융공사)의 자본참여를 유도하여 공익 법정법인으로 설립(‘85.8월～)

이용대상 : 입주민, 관리주체, 주택건설업자 등

업무범위 : 아파트 관리민원 대응 및 분쟁중재, 아파트 수선공사에 대한 지도 상담(‘11년 295건), ‘맨션미래넷(한국의 K-apt)’ 운영 등

국토해양부는 금번 공청회를 통해 제시된 의견을 검토‧반영하여 ‘13년 중 제도개선을 위한 법령 개정을 추진하고 ’15년부터 단계적으로 새로운 제도를 시행할 계획이라고 밝혔다.

<출처 : 국토해양부>